02 Čvc PRODEJ PŮDY BYTOVÉHO DOMU ROZDĚLENÉHO NA JEDNOTKY

PRODEJ PŮDY BYTOVÉHO DOMU ROZDĚLENÉHO NA JEDNOTKY

SVJ často řeší otázku pordeje půdy domu. Chcete-li relizovat prodej půdy, pak je právě Vám určen tento článek. Dozvíte se v něm, jak prodej půdy uskutečnit.

1. Půda zpravidla bývá prohlášením vlastníka domu (dále jen „Prohlášení“) označena za společnou část domu (nemovité věci).
2. Společné části domu, ostatně jak to vyplývá již ze samotného jazykového vyznění, jsou společné všem vlastníkům jednotek v domě. Každému vlastníku jednotek náleží přísl. podíl na společných částech domu. Vlastnictví společných částí domu je v rámci jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) (dále jen „ZvB“) chápáno tak, že s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Z této konstrukce tak vyplývá, že není přípustné převádět samostatně spoluvlastnické právo (spoluvlastnický podíl) ke společným částem domu, neboť to je vždy svázáno s přísl. jednotkou v domě. Není tak možné, aby došlo k „prodeji půdy“, která je vymezena jako společná část domu, např. kupní smlouvou.
3. Obdobné platí i pokud jsou jednotky v domě vymezeny podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) s tím rozdílem, že podíl na společných částech nemovité věci (zpravidla domu a pozemku) podle OZ tvoří již součást jednotky, a proto i v tomto případě není možné převést společnou část nemovité věci samostatně.
4. Pokud mají vlastníci jednotek zájem o „prodej půdy“, pak jediným legálním způsobem k docílení prodeje půdního prostoru, který není samostatnou věcí, ale pouze společnou částí domu, je stavební úprava spočívající ve vybudování nové jednotky a/nebo přístavbě (rozšíření) stávající jednotky, a to ve smyslu zákona (podle ZvB, nebo OZ).
5. Vybudování nové jednotky se uskutečňuje zpravidla na základě písemné smlouvy o výstavbě podle § 1172 odst. 2 OZ[1]a změny Prohlášení[2].
6. Podle ust. § 1123 OZ může spoluvlastník se svým podílem nakládat podle své vůle. Přeměnou půdy ze společné části domu na samostatnou jednotku (nebo součást jiné již existující jednotky) dojde k úbytku společných částí domu. Neboť každý z vlastníků jednotek v domě drží spoluvlastnický podíl na společných částech domu, je každý z nich oprávněn rozhodnout, zda má, či nemá dojít k zmenšení společných částí domu. Smlouvu o výstavbě proto musí uzavřít (podepsat) všichni vlastnicí jednotek v domě.
7. Právě smlouva o výstavbě mimo jiné obsahuje úpravu finanční kompenzace za “prodej půdy”, resp. zmenšení společných částí domu.
8. Vedle samotné smlouvy o výstavbě řešící “prodej půdy” je však nutné v souvislosti se stavební úpravou půdy změnit i Prohlášení, neboť tento dokument obsahuje veškeré vymezení domu, a to zejména ohledně vymezení jednotek v domě a společných částí domu, podílů na společných částech domu a příp. dalších práv a povinností. Na změnu prohlášení se použije § 3028 odst. 2 OZ ve spojení s § 1169 OZ. Výstavba nové jednotky v prostorách půdy představuje nepochybně změnu, která se dotýká všech vlastníků všech jednotek v domě. Ke změně Prohlášení v důsledku výstavby nové jednotky v domě proto bude vyžadována písemná dohoda všech vlastníků všech jednotekv domě. Pokud by některá z jednotek v domě byla zatížena věcným právem (např. zástavním právem nebo služebností), pak by se ke změně Prohlášení rovněž vyžadoval i předchozí písemný souhlas oprávněného z takového práva.
9. Dále je vhodné účinnou dohodu podle bodu č. 8 shora předložit shromáždění společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), aby ji schválilo na základě § 1208 písm. b) a f) OZ.
10. I když se jeví schvalování dohody podle bodu č. 8 (prodej půdy) shora shromážděním SVJ jako nadbytečné (duplicitní), když ji musí uzavřít všichni vlastníci všech jednotek v domě, prozatím neexistuje jednoznačný soudní výklad předmětných ustanovení OZ, a proto je pro zachování právní jistoty vhodné předmětnou dohodu shromážděním SVJ přísl. většinou schvalovat. Nabízí se proto dohodu uzavřít (podepsat) na přísl. shromáždění SVJ, které by prodej půdy (dohodu)  schvalovalo.
11. Pro vznik jednotky je dále nutné splnit povinnosti stanovené stavebními předpisy ohledně výstavby jednotky, tj. disponovat přísl. stavebním povolením, popř. ohlášením stavby se souhlasem stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru v případě rozestavěné jednotky, nebo kolaudačním rozhodnutím nebo kolaudačním souhlasem nebo oznámením o záměru započít s užíváním jednotky u jednotky dokončené.
12. Následně je nutné jednotku (příp. rozestavěnou jednotku) zapsat do katastru nemovitostí, na základě návrhu na vklad vlastnického práva k takové jednotce, ke které se přikládá smlouva o výstavbě, stavební povolení, popř. ohlášení stavby se souhlasem stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru v případě rozestavěné jednotky, nebo kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas nebo oznámením o záměru započít s užíváním jednotky u jednotky dokončené, prohlášení vlastníka domu o vzniku rozestavěného bytu podle § 2 písm. e) ZvB, resp. § 1163 OZ a písemné předchozí souhlasy všech oprávněných z věcných práv vztahujících se ke všem jednotkám v domě. Dále je v katastru nemovitostí nutné na základě návrhu na vklad zapsat i změnu v podílech na společných částech domu. S podáním návrhu na vklad je spojena poplatková povinnost (1000,- Kč).
13. Závěrem lze doplnit, že osoba odpovědná za správu domu je povinna vyhotovit úplné znění Prohlášení a bez zbytečného odkladu jej založit do sbírky listin přísl. katastru nemovitostí. S uložením do sbírky listin katastru nemovitostí je spojena poplatková povinnost (500,- Kč). Pokud je takovou osobou SVJ pak povinnosti ohledně vyhotovování a zakládání úplného znění Prohlášení musí splnit SVJ s tím, že v takovém případě musí být úplné znění Prohlášení založeno i do sbírky listin rejstříkového soudu, který vede SVJ (viz § 1220 odst. 2 OZ).

[1]K tomu srov. § 3028 odst. 2 OZ.

[2]Vytvoření (vymezení) nové jednotky v domě s jednotkami lze realizovat i jen na základě změny Prohlášení (tedy bez uzavření smlouvy o výstavbě). Pokud by půda byla změněna v rámci změny Prohlášení na jednotku (za předpokladu splnění požadavků stavebního práva), pak samozřejmě k této změně se vyžaduje souhlas všech vlastníků všech stávajících jednotek v domě, neboť by takovou změnou (vymezením nové jednotky) byli dotčeni všichni vlastníci všech jednotek v domě. Předpokladem pro tento postup je, že nová jednotka bude vymezena (vybudována) na náklady stávajících vlastníků jednotek, ke které by každý z nich nabyl spoluvlastnické právo s podílem odpovídajícím velikosti jejich dosavadních podílů na společných částech domu. Následně by tito spoluvlastníci převáděli za úplatu své spoluvlastnické podíly k nové jednotce na nabyvatele jednotky. Pro „prodej půdy či obdobných prostor“ je však tento postup nevyhovující, neboť zpravidla stávající vlastníci jednotek nemají peněžní prostředky na vytvoření nové jednotky a naopak „prodejem“ chtějí peněžní prostředky získat. Zpracovatel se proto dále touto variantou nezabývá.